עיריית באר שבע פרסמה מכרז פומבי מספר 118/2025 שעניינו הזמנה להציע הצעות לרכישת מקרקעין בייעוד מלונאות בעיר העתיקה של באר שבע. המכרז מתמקד בחלקה 135 בגוש 38002, שטח של כ-2,153 מ"ר, ומיועד לפיתוח והקמת מלון חדש תוך שמירה על מבנים היסטוריים ועמידה בתנאי תב"ע מחמירה לשימור. הגוף הרוכש את הזכויות יידרש להקים ולהפעיל מלון בן עד 90 חדרים, בגובה של עד חמש קומות, תוך טיפול במפגעי אסבסט ועמידה בכל דרישות הרשויות. המכרז מנוהל בשיטת מחיר בלבד, אך קיים שיקול מקצועי בבחינת תוכנית עסקית ראשונית ובונוסים למציעים המפעילים מלונות ומשויכים לרשתות בינלאומיות. ייחודיות המכרז טמונה בכך שהוא דו-שלבי — פיתוח והעברת זכויות — המותנה באישורים משמעותיים מרשויות שונות. חברות העוסקות בייזום נדל"ן מלונאי, הפעלת מלונות ופיתוח פרויקטים בתחום האירוח והשירותים הן הגורמים הרלוונטיים ביותר למכרז זה.
פרטי המכרז
- גוף מפרסם: עיריית באר שבע
- מועד אחרון להגשה: 01/02/2026
תקציר המכרז
מכרז פומבי מספר 118/2025 של עיריית באר שבע עוסק ברכישת זכויות בחלקה 135 בגוש 38002 בעיר העתיקה בבאר שבע, לייעוד מלונאות. מטרת המכרז היא הקמה והפעלה של מלון חדש לפי תב"ע מחמירה לשימור מבנים היסטוריים, הכוללת מגבלות קומות ומורכבות הנדסית הקרובה למבנים לשימור. שטח הפרויקט עומד על כ-2,153 מ"ר, ועל הזוכה להקים מלון בן כ-90 חדרים תוך 60 חודשים ממועד שייקבע על ידי העירייה. הפרויקט כולל טיפול במפגעי אסבסט, עמידה בתב"ע מחמירה, קבלת אישורי בנייה והפעלה, ושמירה על ייעוד מלונאי בלבד לאורך זמן. תקופת תקפות הצעת המחיר היא 180 יום, ומועד סיום ההבהרות משתנה במחלוקת בין 18 בדצמבר 2025 ל-15 בינואר 2026. משך הפרויקט הכולל הוא 60 חודשים, ותאריך הגשת ההצעות הוא לכל המאוחר 1 בפברואר 2026.
תנאי סף מרכזיים
על המציע להיות רשום כדין בישראל כעוסק מורשה או תושב, ולשלם דמי השתתפות של 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ. תנאי סף פיננסי מרכזי הוא הצגת ערבות בנקאית אוטונומית בלתי מותנית בסך 100,000 ש"ח בתוקף עד 7/7/2026, וכן ערבות ביצוע בנקאית בסך 1,000,000 ש"ח עד למסירת החזקה בנכס ותחילת העבודה. על המציע להציג דוחות כספיים מבוקרים ללא הערת עסק חי לשנים 2021–2023, ואישור יכולת גיוס מימון מינימום של 15 מיליון ש"ח ממוסד פיננסי. בנוסף, נדרש ניסיון מוכח בייזום וביצוע לפחות שני פרויקטים בתחום המסחר, השירותים, המלונאות או המשרדים בין השנים 2017–2023. על המציע לצרף תוכנית עסקית ראשונית בהתאם לתב"ע, ולהחזיק אישור מפעיל מלונאי עם ניסיון בניהול לפחות חמישה מתקני אירוח מעל 30 יחידות אירוח לאורך 36 חודשים רצופים בין 2019–2025. הקונה חייב לעמוד בכל דרישות הביטוח, הבטיחות, אישורי בנייה והפעלה בהתאם להסכם הפיתוח.
דרישות ניסיון
המכרז מציב דרישות ניסיון מחמירות ומפורטות המתמקדות בתחום המלונאות והנדל"ן המסחרי. על המציע להוכיח ניסיון קודם בייזום וביצוע פרויקטים נדל"ניים בתחומי המלונאות, המסחר והשירותים, כולל לפחות שני פרויקטים שהושלמו בין 2017 ל-2023. נדרש ניסיון ניהולי של מפעיל מלונאי עם רקורד מוכח בניהול לפחות חמישה מתקני אירוח שאינם כוללים קמפינג, גלמפינג, חניון דרכים, אכסניות נוער — כל אחד עם מינימום 30 יחידות אירוח לאורך 36 חודשים רצופים. יכולת ניהול פרויקט בנייה ופיתוח מלונאי היא תנאי מהותי, לצד הצגת תוכנית עסקית ראשונית להערכת רצינות ואיכות ההצעה. בונוסים ניקודיים ניתנים למציעים המפעילים מלונות ולמשויכים לרשתות בינלאומיות. ניסיון בפרויקטים הכוללים שימור מבנים היסטוריים, טיפול באסבסט ועמידה בתב"ע מחמירה — יהווה יתרון מעשי משמעותי.
סיכונים אפשריים במכרז
המכרז כולל מספר סיכוני הגשה וביצוע שיש לתת עליהם את הדעת. אי-הגשת מסמכים נדרשים או השלמתם באופן לא מלא עלולה להביא לפסילת ההצעה, וכך גם אי-השתתפות בפגישת מציעים החובה. הצעות הנחשבות לנמוכות ביותר מ-25% מהערכת העירייה עלולות להיפסל, ופסילת הצעה בהעדר תוכנית עסקית ראשונית או בהיעדר הבנה של המיזם היא סיכון ממשי. בצד הביצוע, אי-עמידה במועד תחילת ביצוע ולוחות הזמנים עלולה להביא לביטול ההסכם וסילוק ידו של הקונה. אי-עמידה בתנאים מתלים — אישור מפעיל, אישורי מועצה, חתימת רמ"י — תביא לביטול ההתקשרות. הקונה אחראי לטיפול והסרת מפגעים כגון אסבסט ומטרדים אחרים, וחובת קיום ביטוחים וערבויות גבוהה ופרת הוראות ביטוח מהווה פרה יסודית. ערבות הביצוע עומדת על מיליון ש"ח, וערבות ההגשה על 100,000 ש"ח — שניהם בנקאיות ואוטונומיות. שינוי בכמות חדרי המלון בהתאם לתקנים ודרישות משרד התיירות הוא סיכון תכנוני נוסף שיש לקחת בחשבון.
למי המכרז מתאים?
מכרז זה מתאים בראש ובראשונה לחברות ייזום נדל"ן המתמחות בפרויקטים מלונאיים ומסחריים, ובמיוחד לאלה בעלות ניסיון בפיתוח נכסים בסביבה עירונית היסטורית. קבוצות השקעה ומשקיעים פרטיים בעלי יכולת גיוס מימון של לפחות 15 מיליון ש"ח ממוסד פיננסי מוכר יכולים להתמודד, בתנאי שיציגו שותפות עם מפעיל מלונאי מוסמך. חברות המפעילות מלונות ובתי מלון, ובמיוחד אלה המשויכות לרשתות בינלאומיות, ייהנו מיתרון ניקודי משמעותי בתהליך ההערכה. יזמים המכירים את דרישות תב"ע לשימור מבנים, כולל מגבלות גובה ומורכבות הנדסית, מצויים ביתרון מובנה. חברות בנייה ופיתוח בעלות ניסיון בטיפול במפגעי אסבסט ובניית מלונות עד 90 חדרים מתאימות במיוחד לדרישות הטכניות של הפרויקט. בסך הכול, המכרז פונה לשחקנים מנוסים בתחום האירוח והנדל"ן המסחרי, שיש להם יכולת לנהל פרויקט מורכב ורב-שלבי הכולל אישורים מרשויות מרובות.
המלצת נוגה
מכרז זה הוא פרויקט מורכב ויוקרתי בעל פוטנציאל עסקי גבוה, אך נגישותו מוגבלת לחברות בעלות עומק פיננסי, ניסיון מלונאי מוכח ויכולת ניהול פרויקטים רב-שלביים. דרישות הסף הגבוהות — ערבויות, ניסיון מפעיל, תוכנית עסקית ראשונית ואישורים מרשויות שונות — מסננות מציעים שאינם בשלים לפרויקט מסוג זה. חברות המעוניינות להתמודד מומלץ להתחיל בהכנה מוקדמת של כל המסמכים הנדרשים ולוודא עמידה בכל תנאי הסף לפני הגשה. כלי AI כמו נוגה יכול לסייע במעקב שוטף אחר עדכוני המכרז, שינויי מועדים ושאלות הבהרה, ולהתריע על מכרזים דומים בתחום המלונאות והנדל"ן המסחרי שמפרסמות רשויות מקומיות נוספות.
בדקו אילו מכרזים מתאימים לעסק שלכם — נוגה מנתחת את הפרופיל שלכם ושולחת התראות ישירות לוואטסאפ.
התחילו עכשיו